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香港挂牌之全篇

空置率创10年新高 上海写字楼市场降温

2019-07-22    

  “今年写字楼市场比之前差远了。”7月16日下午,在上海浦东新区八佰伴商圈东泰大厦,一家商业地产经纪公司胜邦地产的销售人员蔡宁宁(化名)见到《中国经营报》记者便谈到,近期,企业主需要对比很多家写字楼才肯成交,“都无奈地说,公司效益不好,预算卡得严。”蔡宁宁所处的门店在八佰伴CBD商圈和陆家嘴金融城一带精耕20余年,主要从事写字楼租赁销售、楼盘营销代理策划和咨询评估,见证了很多乔迁入驻时满怀信心的企业主,也了解不少低调离场的公司。作为浦东中央商务区的核心,陆家嘴聚集着上海最为高端的写字楼建筑群,其租售状况下行也是上海整体写字楼市场的一个表现。近日,记者走访上海中心大厦、恒隆广场、虹桥正荣中心、绿地外滩中心和中庚环球创意中心等写字楼项目发现,各个区域都存在写字楼空置的情况,有的高端项目退租后整层的办公室空置待租。针对项目招租和运营情况,记者致电致函上海中心大厦建设发展有限公司和绿地集团相关负责人,截至发稿,暂未获得具体回应。中庚地产实业集团有限公司旗下营销方面负责人透露,公司两幢写字楼的出租率分别为80%和60%,剩下的主要为高区价格相对较高的房源,将努力吸引联合实力强、租金承受度高的企业入驻。根据世邦魏理仕发布的报告显示,今年上半年,上海写字楼的空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近10年新高。租金报价与有效租金同步下行,当期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。上海陆家嘴是中国最具影响力的金融中心之一,一幢幢高耸入云的摩天大楼里,集聚百余家世界500强跨国公司、外资金融机构和境内外企业总部。直到现在来看,进驻陆家嘴办公,不仅是企业实力的体现,更是企业寻求“进阶”的平台。相比于去年,蔡宁宁和同事明显感受到这一片区域办公楼的销售有所降温,去年还有企业主整层租下,今年却没有出现。金融公司退租搬离之后,很多写字楼长时间出现整层空置的情况。据她介绍,上半年,门店里有成交的时候,但是带看的租户减少,以前一套写字楼有10余组企业主带看,如今一套办公室只有1组。而且,今年以来,单套房源成交的时间维度拉长,以前一个星期成交,现在快的需要一个月,最慢的要跟几个月才“拿下”。“上海中心大厦和环球贸易中心附近几乎都有办公室整层空出来,都是今年退租的。” 蔡宁宁说,为了吸引租户入驻,消化掉空置的办公室,写字楼项目运营方时常召集各家企业开项目交流会,或者降低租金。7月的一个工作日下午,记者以企业主的身份实地探访上海中心大厦,在总台处,记者看到一份租赁写字楼办公室的信息登记表,从登记日期来看,前来求租的企业并不少,需要的办公室面积在150平方米、180平方米不等。不过,一位该大厦办公租赁事务的吴姓负责人表示,按照规定,企业以200平方米以上起租,面积在270~5000平方米,8~81层都可以选择。据戴德梁行研究部提供的数据显示,写字楼租赁主要用于专业服务、金融业、科技和媒体电信、零售业、制造业、医药健康、房地产、物流等行业,成交面积分别为23.3%、23.2%、19.8%、13.5%、8.1%、7.9%、3.0%、1.0%,其中内资企业占66%,外资占34%。对比陆家嘴的28幢已在租售的写字楼物业,上海中心大厦的空置面积为最高。针对上海中心大厦项目的空置面积和运营策略,记者致电致函上海中心大厦建设发展有限公司,但截至发稿,暂未收到回应。7月10日,国际五大商业地产代理行之一的仲量联行发布第二季度上海房地产市场回顾及展望,报告以中央商务区和非中央商务区对比,其中,浦东中央商务区的空置率上升至13.1%,非中央商务区的空置率上升至26.2%,浦西的空置率则略微降低。租金方面来看,由于近期竣工项目降低了租金预期,且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多激励政策,浦东中央商务区租金环比下跌3.6%,至10.7元/平方米/天。非中央商务区租金环比下跌2.1%,至6.5元/平方米/天。在闵行区闵虹路166弄的中庚环球创意中心,记者走访了解到,该项目共有3栋超甲级写字楼,负责办公楼租赁事务的工作人员介绍,写字楼里有贸易、互联网、化工、建筑和纺织等行业的公司入驻,一些朝南的楼层已经出租,高区朝北还有很多楼层可供选择,其他楼层的写字楼都可以选择,其中18楼整层尚且空置。中庚集团旗下的上海城开集团龙城置业有限公司营销部王经理介绍,上半年,中庚环球创意中心的月均出租面积约为3000平方米,目前3号写字楼全部售罄,1号和2号写字楼自2017年开始对外招商,对于空置的房源,接下来准备将零散的小面积房源组合起来,向企业主提供300平方米以上的办公场所。一家总部位于上海的房地产百强企业内部人士介绍,今年以来,多家企业采取战略性收缩,削减运营成本,扩张速度放缓,还有企业受中美贸易摩擦的影响,原本准备开设分公司的计划临时暂停。“面对写字楼竞争的压力,去年本来老板的要求是,上涨所持有的写字楼租金,结果到了10月份,临时开会反而调低了租金水平。”上述房企内部人士向记者透露。业内一般而言,写字楼市场的平均空置率在10%左右,小幅波动属于健康水平。“这种局面是供应量增加造成的。”上海写字楼市场戴德梁行中国区写字楼部主管沈洁将上半年写字楼空置率攀升的原因,直接指向写字楼的供应量增多。在她看来,上海中央商务区和非中央商务区域均有写字楼新增供应,包括前滩和徐汇滨江板块一些写字楼项目陆续建成招租,整体空置率方面的数据自然而然明显攀升。加之经济形势增速放缓、中美贸易摩擦以及共享办公降温等内外部商业环境的挤压,上海写字楼市场进入10年来的“调整期”。世邦魏理仕公布的数据显示,上半年,上海写字楼市场新增供应累计达54.9万平方米,续租占比亦较往年显著增加,显示在经济前景未明影响下租户在租赁决策上更为保守。“直观感受是,上半年,上海写字楼的空置率处在相对较高的位置。”对于这种状况,仲量联行商业地产部资深董事王岳持有相同的观点,受到供应和需求的交叉影响,中央商务区因为金融行业受去杠杆影响而需求量不足,从供应周期来看,市场又经历着一个写字楼供应高峰的阶段。颇有意思的一点是,上海非中央商务区写字楼项目的供应量增多,给企业主增加更多选择性的同时,也加剧了市场运营的竞争。尤其在浦东,新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。在上海张江一家互联网金融公司上班的吴东衡告诉记者,今年有三四家原本靠近市区办公的公司搬到了自己所在的办公楼,包括游戏公司、芯片制造公司和机器人科技公司等。“我们的办公楼不仅位置偏远,距离地铁站还有2公里。”在王岳看来,租户选择的标准包括区域位置、交通条件、物业管理和租金成本,非中央商务区其实也是市场的主体之一,租金成本更低,企业多是出于运营成本的原因迁出传统中央商务区。一家商业地产五大代理行的高级董事向记者分析表示,今年以来,陆家嘴写字楼市场受到前滩供应的影响比较大,租户的选择面增多,加之国家对于内资金融的管控,导致陆家嘴每幢写字楼都或多或少有租金增长的压力,可以说是腹背受敌。除此之外,绿地集团接盘董家渡地块之后,打造开发绿地外滩中心,其运营发展方向暂时还是未知数,对比滨江沿线的江景写字楼项目,绿地外滩中心推出上市也将面临较大的竞争压力。对于下半年的发展情况,莱坊高级董事、上海办公楼及工业服务部主管张延军表示,预计2019年下半年,上海还将有超过150万平方米左右的新项目入市,其中位于新兴商务区的比例超过60%,市场租金将存在下行压力,空置率继续上升。优淘城总裁薛建雄在梳理近20年上海写字楼市场之后认为,近几年各个区域的商办写字楼供应量迅速增加,企业需求量无法与之匹配,短时间内难以消化。而且,受到政策监管趋严的影响,一些高风险企业的需求还会被写字楼运营商所排挤。洗牌期过后,或将进驻更多高端的商业和服务业,提高租金回报率。

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